Comparar 120 € per nit amb 1.000 € al mes sembla senzill. Multiplicar la nit per trenta sol crear una expectativa que el calendari no compleix: hi ha dies buits, despeses i feina.
La pregunta útil és quant queda després de les despeses, quina dedicació demana cada opció i si vols fer servir la vivenda tu. Abans, confirma que l'immoble es pot destinar a l'ús que estàs valorant.
Els ingressos no són diners al butxaca
En el lloguer tradicional sol haver-hi una renda mensual i menys moviments. En el turístic entren més reserves, però també neteges, plataformes, manteniment, reposicions i temps per a missatges, arribades i incidències.
Si fas servir la vivenda a vacances o caps de setmana, aquestes nits no es venen. Han d'entrar al calendari des del principi, igual que els dies de manteniment.
Un exemple per veure l'ordre de magnitud
Les xifres següents són supòsits il·lustratius. No són preus del Maresme, ni una oferta de hoclau, ni resultats d'un client.
En l'habitual: 1.000 € al mes durant 12 mesos i 2.000 € de despeses a l'any. En el turístic: 120 € de tarifa mitjana realitzada, costos variables equivalents al 30 % dels ingressos i 3.000 € més a l'any. El 30 % és un agrupat didàctic, no una comissió de gestió. En una vivenda real cal substituir-lo per neteges, plataformes, consumibles i la resta de costos que no recuperes.
Resultat operatiu simplificat, abans d'impostos, finançament i el valor del teu temps. No és una rendibilitat sobre el valor del pis.
Lloguer habitual
- Ocupació
- 12 mesos cobrats
- Ingressos
- 12.000 €
- Despeses
- 2.000 €
- Resultat
- 10.000 €
Turístic prudent
- Ocupació
- 140 nits
- Ingressos
- 16.800 €
- Despeses
- 8.040 €
- Resultat
- 8.760 €
Turístic central
- Ocupació
- 180 nits
- Ingressos
- 21.600 €
- Despeses
- 9.480 €
- Resultat
- 12.120 €
Turístic favorable
- Ocupació
- 220 nits
- Ingressos
- 26.400 €
- Despeses
- 10.920 €
- Resultat
- 15.480 €
Amb aquests números, cada nit turística deixa 84 € després del 30 % variable. Per igualar els 10.000 € de l'exemple habitual caldrien unes 155 nits venudes. Si baixa la tarifa o pugen els costos, aquesta xifra canvia. En temporada baixa, a més, no n'hi ha prou amb afegir nits al mateix preu.
L'habitual també té sensibilitat: un mes sense cobrar redueix 1.000 € en aquest exemple, abans d'ajustar despeses. Cap de les dues opcions s'hauria de jutjar només pel seu escenari més favorable.
Temps, riscos i ús de la casa
El turístic demana més coordinació: entrades, neteja, missatges i incidències. El tradicional demana menys rotació, però un mes buit o impagat també fa mal. Hi ha danys, reserves que es cancel·len i setmanes sense demanda. Cap modalitat és sempre més rendible ni està lliure de problemes.
Tria segons la vivenda, la demanda de la teva zona, les despeses reals i com vols viure-la. Si prioritzes fer servir la casa, compta aquestes dates. Si prioritzes l'estabilitat, mira també la feina que estàs disposat a assumir. Substitueix l'exemple per les teves xifres: comunitat, assegurances, subministraments, manteniment i el que cobren les plataformes, sense duplicar conceptes.